Imóvel em leilão: desconto alto não basta, o custo total define o negócio

Descontos de 30%, 50% ou mais sobre o valor de mercado fazem do leilão um atrativo para quem investe em imóveis. Mas o preço baixo no anúncio pode esconder custos extras, problemas jurídicos e dificuldade na hora de revender. Em 2025, o setor de leilões movimentou R$ 420 bilhões, de acordo com dados da SPY Leilões.

Por que os descontos são tão grandes

O segmento cresceu nos últimos anos, em parte por causa dos juros elevados e do aumento da inadimplência. Quando o comprador deixa de pagar o financiamento, a instituição financeira pode retomar o imóvel e levá-lo a leilão.

O desconto tem uma lógica. Enquanto não é vendido, o imóvel continua no balanço do banco e gera despesas: condomínio, impostos, manutenção e o processo de regularização e venda. Mesmo assim, segundo o advogado e educador Victor Oliveira, que atua com leilões de imóveis, um bom desconto não significa necessariamente um bom negócio.

Edital e custos: a conta vai além do lance

O primeiro documento a ser lido é o edital. Nele estão a forma de pagamento, a comissão do leiloeiro, a situação do imóvel, a responsabilidade por débitos e as condições para fechar a compra.

O CEO do Portal Bayit, Avrham Dichi, recomenda verificar também se o leilão é condicional. Nesse caso, o maior lance pode depender de aprovação posterior do vendedor.

O valor do lance vencedor não é o custo final. Podem entrar na conta:

• condomínio em atraso;
• IPTU;
• comissão do leiloeiro;
• despesas com documentação e regularização.

Se o comprador tiver de absorver esses valores depois da arrematação, a diferença entre o preço do leilão e o de mercado pode desaparecer.

Risco jurídico e ocupação

Oliveira aponta os problemas jurídicos como um dos riscos que mais pedem atenção. Uma aquisição pode envolver questões de nulidade, pendências documentais e dificuldade para regularizar a propriedade. Olhar só fotos, localização e valor do lance, portanto, não basta.

É preciso saber ainda se o imóvel está ocupado. Dependendo do caso, o comprador terá de tomar providências para obter a posse efetiva, o que soma tempo e custo antes de poder morar, alugar ou revender. Para quem não domina essa análise, a avaliação de um profissional especializado ajuda a dimensionar os riscos antes do lance.

Descontos extremos atraem concorrência

Anúncios com abatimentos de 70%, 80% ou 90% chamam mais atenção e, justamente por isso, tendem a atrair mais interessados. Segundo Dichi, a disputa pode elevar o preço final e reduzir a margem de quem compra para revender.

Imóveis anunciados com descontos menores, na faixa de 30%, 40% ou 50%, podem ter menos concorrência. Dependendo das características da operação, podem oferecer uma relação melhor entre risco e preço. A recomendação é definir antes o teto que faz sentido pagar, em vez de deixar o leilão ditar o valor.

Liquidez decide o resultado da revenda

O investidor deve calcular a operação completa: valor arrematado, impostos, taxas, comissão, regularização, eventuais dívidas, reformas e o custo de manter o imóvel até vendê-lo ou alugá-lo. Quem usa capital próprio precisa considerar o custo de oportunidade desse dinheiro. Quem financia deve incluir os juros. O desconto, portanto, deve ser comparado ao desembolso total esperado, e não ao preço anunciado.

Para quem compra pensando em revender, entrar barato é só metade do caminho. Imóveis que despertam pouco interesse no leilão podem continuar com baixa liquidez depois. De acordo com Oliveira, propriedades de menor valor, que atendem a uma parcela maior da população, tendem a ter mercado potencial mais amplo. A localização também pesa: transporte público, escolas, supermercados, padarias e serviços de saúde por perto aumentam o número de possíveis compradores ou inquilinos.

"Quanto mais próximo desse centro reduzido, mais líquido vai ser o imóvel", afirma o advogado.

Sem atalho para o patrimônio

A maior oferta de imóveis retomados e os descontos dos bancos abriram espaço para investidores que querem formar patrimônio ou comprar, reformar e revender. Oliveira avalia, porém, que o leilão não deve ser visto como atalho para enriquecer.

"Construção de patrimônio leva tempo e dedicação. Você precisa estudar muito, trabalhar muito, investigar muito."

Para quem atua de forma recorrente, uma estratégia possível é reinvestir o resultado das operações seguintes e ampliar o capital aos poucos. Antes disso, a prioridade é não tomar decisão precipitada. Dichi resume: "Não pode se emocionar com desconto".