Classe média fica no meio do caminho entre financiar e alugar imóvel

A combinação de juros altos e renda comprometida tem dificultado o acesso da classe média ao financiamento imobiliário. Segundo a FGV, cerca de 80% das famílias brasileiras estão endividadas, 29% têm contas em atraso e entre 12% e 13% dizem não ter condições de pagar suas dívidas. O endividamento total das famílias, sem contar o crédito habitacional, chegou a 31,2% da renda disponível, próximo do teto histórico.

Com a Selic no maior patamar em quase duas décadas, os juros do financiamento habitacional em bancos privados variam entre 11,6% e 12,7% ao ano. Para quem já tem o orçamento apertado, o financiamento se torna inviável. Como consequência, cresce o número de famílias que optam pelo aluguel — e, entre elas, também aumenta a inadimplência locatícia, que fechou 2025 em média de 3,50%, segundo o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica.

Minha Casa, Minha Vida amplia teto, mas esbarra no preço

Diante desse cenário, o governo federal promoveu mudanças sucessivas no Minha Casa, Minha Vida. Em abril de 2025, o programa atendia famílias com renda de até R$ 8 mil. Em maio do mesmo ano, criou a Faixa 4, elevando o limite para R$ 12 mil. Em abril de 2026, novo ajuste ampliou o teto para R$ 13 mil de renda e imóveis de até R$ 600 mil. A expectativa do governo é beneficiar ao menos 87,5 mil famílias com as mudanças recentes.

Na prática, porém, o valor do metro quadrado nas grandes cidades limita o alcance da medida. Para comprar um apartamento de 42 m² dentro do teto de R$ 600 mil, o preço do metro quadrado precisaria ficar em torno de R$ 14.300 — patamar já abaixo do praticado em boa parte dos bairros paulistanos com maior volume de vendas.

Um levantamento da Loft, de agosto de 2025, mostra que mesmo em regiões consideradas mais acessíveis, como Sacomã, Pirituba e Penha, a renda mínima exigida para aprovação de financiamento fica entre R$ 10 mil e R$ 12 mil mensais — já no limite da Faixa 4. Em bairros como Ipiranga, Vila Sônia e Moóca, a exigência sobe para R$ 20 mil a R$ 22 mil.

Locação profissional ganha espaço

Enquanto o crédito tenta se ajustar, o mercado de locação já se movimenta. Dados da PNAD Contínua 2025, divulgados pelo IBGE em abril de 2026, mostram que os domicílios alugados no Brasil passaram de 18,4% em 2016 para 23,8% em 2025 — alta de 5,4 pontos percentuais. Em números absolutos, foram 18,9 milhões de domicílios alugados em 2025, aumento de 54,1% em relação a 2016. No mesmo período, a proporção de domicílios próprios já quitados caiu 6,6 pontos percentuais, para 60,2%.

A pesquisa também mostra que 19,7% dos domicílios brasileiros são unipessoais, alta de 7,5 pontos percentuais desde 2012 — cerca de 8,2 milhões de novos domicílios de uma pessoa só. As mulheres representam 45,1% desse grupo. Entre elas, 56,5% têm 60 anos ou mais, enquanto entre os homens que moram sozinhos a concentração está na faixa de 30 a 59 anos (56,6%). O Sudeste é a região com maior proporção de domicílios unipessoais, 20,9%.

No estado de São Paulo, cerca de 40% da população de renda média e alta diz preferir alugar, mesmo tendo condições de comprar. Esse comportamento impulsiona o modelo multifamily, em que edifícios inteiros são construídos e administrados exclusivamente para locação, com contratos sem fiador nem seguro-fiança e serviços incluídos. No Brasil, o modelo ainda responde por menos de 1% do mercado de locação, contra 47% nos Estados Unidos e 70% em Nova York.

A Greystar, gestora que chegou ao país em 2020 e hoje administra mais de 300 bilhões de dólares globalmente, começou atuando no segmento de alta renda com o portfólio Ayra by Greystar — seis prédios em bairros nobres de São Paulo, com aporte de R$ 1,7 bilhão ao lado do fundo canadense CPP e das incorporadoras Cyrela e SKR. Agora, a empresa direciona o próximo movimento para a classe média, em regiões como Centro, Barra Funda e Zona Norte da capital paulista.

Segundo Vitor Costa, country manager da Greystar Brasil, o setor multifamily já soma mais de 12.300 unidades em operação no país, com projeção de crescimento de quase 30% para 2026. Entre os principais players estão Brookfield, Vila 11, JFL e a própria Greystar.

"Para uma parcela crescente da classe média, a discussão deixou de ser comprar ou alugar, e passou a ser ter acesso a melhor moradia com mais eficiência financeira, ou seja, morar bem e perto do trabalho. O aluguel, quando bem estruturado, deixa de ser plano B e passa a ser escolha racional quando oferece previsibilidade, serviços e qualidade" — Vitor Costa, country manager da Greystar Brasil

De acordo com a empresa, 40% dos moradores em sua carteira de inquilinos são mulheres, o que reforça a leitura sobre o crescimento de domicílios chefiados por mulheres que moram sozinhas nas grandes capitais.