Como saber se o preço do imóvel é justo: 5 critérios para avaliar antes de comprar

Uma pesquisa do QuintoAndar em parceria com o Datafolha, ouvindo 2.005 pessoas, mostrou que 65% dos entrevistados já desistiram de fechar um contrato de imóvel por medo de fazer um mau negócio. O receio é comum, mas existem critérios objetivos que ajudam a avaliar se o valor pedido está compatível com o mercado.

Segundo Luiz Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca, a decisão de compra depende de conhecimento técnico sobre o imóvel e acesso a dados confiáveis. Para imobiliárias e corretores, esse ponto é ainda mais relevante: são eles que precisam justificar o preço ao cliente com argumentos concretos, e não apenas com apelo emocional.

O que pesa na formação do preço

O primeiro fator apontado pelos especialistas é a localização. Clóvis Albuquerque, diretor comercial da construtora Procave, chama esse critério de mais determinante na precificação de um imóvel.

"A infraestrutura do entorno, a proximidade do comércio, de escolas e áreas de lazer, além de projetos futuros previstos para a região agregam valor."

Dentro do critério de localização entram ainda segurança, mobilidade e acesso a serviços. A escassez de terrenos disponíveis e o volume de demanda por uma região também interferem no preço. Albuquerque cita um exemplo simples: dois apartamentos no mesmo prédio podem ter valores diferentes dependendo apenas da vista.

O segundo ponto é a arquitetura. Projetos assinados por profissionais reconhecidos, paisagismo bem executado e itens exclusivos costumam justificar preços mais altos. Segundo o executivo da Procave, empreendimentos com áreas privativas amplas, acabamentos de primeira linha e infraestrutura de lazer alinhada às tendências do mercado tendem a valorizar mais.

As características físicas do imóvel formam o terceiro critério. Fonseca lista o que deve ser observado: estado de conservação, necessidade de reforma, qualidade dos acabamentos, incidência de luz natural, planta, metragem, dimensões do terreno, paisagismo, altura do pé-direito e os equipamentos do empreendimento. Esses fatores impactam diretamente quanto o comprador vai gastar depois da aquisição.

Valorização e contexto econômico também contam

O quarto critério é o potencial de valorização, item mais observado por quem compra pensando em investimento. Para avaliar esse ponto, Fonseca recomenda acompanhar relatórios de instituições como QuintoAndar e FipeZAP, que trazem dados de valorização e preço do metro quadrado por região.

O quinto fator é o cenário econômico. Excesso de oferta, inflação e o ambiente político interferem no preço praticado. Em 2020, durante a pandemia, a queda dos juros aumentou a demanda e puxou os preços para cima. O movimento recente tem sido diferente: com a Selic em variação constante, o segmento de médio padrão perdeu participação nas vendas. Dados da consultoria Brain mostram que a fatia desse segmento caiu de 62% para 58% no primeiro semestre de 2024, na comparação com o mesmo período de 2023.

Espaço para negociar

Esse cenário mais restrito para o médio padrão abre margem de negociação em favor do comprador. O Relatório de Compra e Venda do QuintoAndar referente ao terceiro trimestre de 2024 aponta uma diferença média de R$ 384 por metro quadrado entre o valor anunciado e o valor efetivamente fechado em contrato. Na prática, isso significa que um imóvel de 80 m² pode sair com desconto superior a R$ 30 mil em relação ao preço anunciado.