Imóvel de classe média chega à menor fatia da história nos lançamentos das capitais

Faixa de R$ 500 mil a R$ 2 milhões responde por só 18,9% dos lançamentos nas capitais. Juros, custos e dívidas explicam a queda.

A oferta de imóveis novos voltados à classe média nas capitais brasileiras chegou ao nível mais baixo já registrado. Levantamento da Brain Inteligência Imobiliária, divulgado pelo Broadcast e publicado pelo InfoMoney em 13 de setembro, mostra que o segmento de apartamentos entre R$ 500 mil e R$ 2 milhões está em queda pelo quarto ano consecutivo.

Essa faixa de preço já respondeu por mais da metade das unidades comercializadas no país. Hoje, representa apenas 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas nas capitais. O público atendido por esses imóveis tem renda familiar entre R$ 10 mil e R$ 30 mil por mês, costuma dar de 20% a 30% de entrada e financia o restante.

Juros, custos e dívidas travam a demanda

Com a maior parte do valor financiada, o juro alto por tempo prolongado pesa diretamente na parcela e na capacidade de pagamento. Pelos cálculos da Abrainc, cada alta de 1 ponto percentual na taxa tira a capacidade de compra de cerca de 1,3 milhão de pessoas.

"Seguramente é um recorde de baixa. Esse mercado sempre foi maior no Brasil." — Fábio Tadeu Araújo, presidente da Brain

Do lado da oferta, materiais, serviços e mão de obra subiram acima da inflação nos últimos anos. O avanço dos segmentos econômico e de luxo também acirrou a disputa por terrenos nas capitais. Segundo a Abecip, o preço médio dos imóveis subiu 16% nas principais capitais em 12 meses.

O endividamento das famílias completa o quadro. De acordo com André Mazini, analista do Citi, muitos interessados não conseguem aprovar crédito porque a renda já está comprometida com outras dívidas. Para ele, a classe média deve continuar perdendo espaço até que a Selic caia de forma sustentável, o que não deve ocorrer no curto prazo.

Incorporadoras migram para outras faixas

Várias incorporadoras deixaram de lançar ou reduziram fortemente os projetos de médio padrão, entre elas Trisul, Tecnisa, Even, Mitre, Gafisa, Kallas, Setin e Moura Dubeux.

A Setin, por exemplo, desistiu de novos projetos de R$ 600 mil a R$ 800 mil em São Paulo, com dois ou três dormitórios, produto que já foi seu carro-chefe. A empresa, assim como concorrentes, direcionou lançamentos para o Minha Casa, Minha Vida, que tem juros subsidiados, e para o alto padrão, em que o comprador depende menos de financiamento.

Emílio Kallas, fundador da Kallas, avalia que a classe média não será atendida por imóveis novos tão cedo e que as vendas atuais nessa faixa se concentram em usados. No Nordeste, a Moura Dubeux limitou sua marca Mood, de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, a cerca de 20% dos negócios. Para Luiz França, presidente da Abrainc, a postura das empresas é correta, já que não faz sentido lançar produtos sem comprador.

Estímulos ainda com efeito limitado

O governo federal e o setor discutem medidas para destravar o segmento, mas os resultados até agora são parciais:

• A faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida, criada em maio do ano passado, atende imóveis de até R$ 600 mil e famílias com renda de até R$ 13 mil, com juros de 10% ao ano. As contratações avançam devagar, e as incorporadoras priorizam as demais faixas, com taxas entre 4,5% e 8,16%.
• Em junho, as empresas pediram ao Ministério das Cidades corte de 1 ponto percentual nos juros das faixas 3 e 4, além de ampliar a faixa 4 para renda de até R$ 21 mil e imóveis de até R$ 1,2 milhão. Não houve decisão até agora.
• O novo modelo de crédito, com redução gradual dos compulsórios da poupança, elevou o volume de financiamentos neste ano, mas os juros seguem entre 12% e 14% ao ano. Analistas do BTG Pactual avaliam que a mudança ainda não teve impacto relevante, embora possa ter ajudado a estabilizar as condições.